在房市的这个“春季大躁动”里，袖手旁观的是投资客，心急如焚的是刚需客，掏心掏肺掏钞票的是置换客。

2017年这个春天的房市，躁动得比任何一年的春天都更异乎寻常。

三周之前，老娘舅曾经发过一篇《房价真的在跌吗？一个北京房主的遭遇这样告诉你——》，提出北京年后房市交易异常火热，算得是已有心理准备的了，也没有预想到这样的场景——

天下房疯汇京师？

天下房疯又为什么要汇聚于京师？

令人窒息的换房接力

一月的时候，老娘舅曾经就另一位朋友的亲身经历写了一篇《价值2000万的换房接力》：

在上海的朋友A为了换一套大房子，把自己原来的房子挂500万出售，换取新房首付；卖房子给A的卖家正准备拿了钱回重庆买房，其时黄市长刚刚离任，重庆房价正在将起未起之时……

两个月过去了，当时遭遇了暂时资金短缺的A朋友已经顺利地完成了两边过户。在A朋友的这场换房接力里，包括买家在内，没有一个不是置换客。

老娘舅观察到，年后不少类似的交易，其实都是类似的换房接力：有用一套房之外的房子给孩子换学区房的；有身在外省市的父母支援子女在北京买房的；有生了二孩的家庭要换大房子的……

经济网记者报道：

有改善型需求的王先生则刚刚加价20万元出售了自己在传媒大学附近的一处住宅，“中介把两个客户约到一起来看房，都想买，说实话加多少钱我心里也没底，差不多是随口报的数，没想到其中一个客户直接答应了”，王先生表示，自己为了儿子上学换房，在市场上看了半年多，眼看价格越涨越高，在面积和位置上只能不断降低心理预期，“还能承受就抓紧换了吧，否则往市里以小换大，中间的窟窿肯定会越来越大，现在真是一天一个价，幸好我提前定了改善的房子。”

根据经济网报道，在二手房交易持续火热的情况下，业主在过户时也再度遭遇长期排队的情况。据悉，目前过户的都是春节前签约的人群，春节后签约的贷款客户，过户最早也要等到4月底，即便是全款的客户也要等1个多月。部分专做过户排号业务的黄牛也又一次看到了其中的商机，一些加急约号的价格已经被炒到了上万元。

对此，有业内人士指出，“目前北京二手房的交易流程非常长，如果是贷款买房，全部流程走完最少要4个月，而大部分改善型需求的客户，都是卖一套买一套，这种连环交易一旦在某个环节出现问题，很可能会导致违约的出现，需要赔偿的金额很大，因此才会有不少客户宁愿付出上万元的费用，也要尽早完成过户的情况。”

海通姜超推出研报称当前房市已到“繁荣的顶点”，提醒买房人“房地产凛冬将至”。而此时买房的人此时其实也不是不知道房价多高，投资客已经袖手，刚需客一半在旁观，这种时候，只有置换客有实力，或者说，有房子可以出手。

在这场房价的“春季暴动”里，置换客是当仁不让的主力。

买学区房的逻辑

昨天老娘舅看到一个笑话，说：为什么学历不值钱，学区房还那么贵？

言下之意，如果清华北大毕业都买不起房，那为了上北大清华而买房的意义又何在？

问得很讽刺，老娘舅只能说，这位讽刺的朋友没有看懂房子的真义。只要有足够多的人相信学区房有更高的价值，去了该学区的孩子上不上得了北大清华并不要紧，上了北大清华买不买得起北京的房子更加不要紧。

政府提醒大家，房子是用来住的，这恰恰说明，房子目前不是用来住的——如果真是用来住的，北京东城西城那种连厕所都要共用的老破小就卖不出天价了。

新闻网记者报道：

……而春节过后的买房经历，则最终让谢女士放弃了在东西城买入学区房的想法。

正月初八，春节后中介上班的第一天，谢女士便去看一套1980年的老房子，340万元的顶层，“楼道是黑的，没有灯，爬楼的时候，从楼梯拐口处，还能看到厚厚的浮尘。走到房子门口，拿出手机照明，发现楼道和大门上贴满了小广告，通下水道、清洗油烟机、开锁的，广告一层盖着一层，厚厚的黏在一起。” 谢女士表示，虽然房子不是太满意，但是价钱还可以，准备买入。但中介工作人员表示，这处房子已经有人交了意向金了。谢女士知道，这已经意味着轮不到她了。随后的消息也印证了她的观点。

几天后，隔壁小区又出了一套一居室。也是15平方米的老房子，没有上下水，没有燃气，总价170万。“说实话，这间房子只能做仓库，如果租出去，那么住户每次上厕所都得跑到小区外面找公厕，洗澡需要去公共澡堂。但这是东城德外的房子，对口的是安外三条小学，30%毕业生直升171中学。”即便这种房子，谢女士也是当天付了定金。不过，由于业主要求15天内付款，并且不保证能落户，而就在谢女士犹豫的期间，这个房子已经卖了出去。

这时候，西营房的那套开间涨到了 500多万元，相当于“930”新政落地后涨了200多万元，几乎翻番。而谢女士再去看房的时候，中介同时约了 3拨人一起，当晚就完成签约。此外，青年湖东里那一套涨到了 450万元，也已经成交；新永外文化用品商城同户型的房子仅一套在售，要价340万元，几个月时间涨了 145万元。

看懂没？这跟你在股市里猛炒概念股是一个意思，重点在只要有人相信，就会有人接盘。

何况学区房在房产界也算得头号概念了，在投资人心里的价值远超“国企改”或“一带一路”。

买房人不是傻的，事实上，他们是市场里最机警的。“两会”上政府怎么说，是一回事；机构研报怎么说，是另一回事。海通姜超的研报很多人看过，瑞信陶冬的演讲很多人听过。正是因为看过、听过，所以才有这样的结论：

如果房地产市场真的凛冬将至，那么位于哪里的房产最能“抗寒”？

毫无疑问，北京。所以才有不远千里的买房人一路驰援。

如果北京的房市也会遭遇“霜冻”，那么什么样的房产最擅长自我“除霜”？

北京学区房。所以才有置换客们掏心掏肺掏钞票，砍价砍了倒涨17万也要成交。

换过来说，如果房价不跌，那么哪里的房子将涨得你望尘莫及？

北京。

北京的学区房。

其实重庆的房子也在涨，三亚的房子也在涨，深圳的房价眼看着也在恢复元气，但没有一个地方，像北京的房价这样，清清楚楚地通过“房疯”揭示着事情的真相。

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